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REIT और InvIT के बीच अंतर

11 Mins 30 Jun 2023 0 COMMENT

रियल एस्टेट एक लोकप्रिय निवेश विकल्प है क्योंकि यह किराए या लीज़ भुगतान के माध्यम से पूंजी वृद्धि और नियमित आय दोनों प्रदान करता है। रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvIT) दो ऐसे उपकरण हैं जो निवेशकों को वास्तविक भौतिक संपत्तियों के मालिक बने बिना रियल एस्टेट में निवेश करने की अनुमति देते हैं। REIT और InvITs को भारत में 2014 में लॉन्च किया गया था।

हालाँकि REIT और InvIT में कई समानताएँ हैं, लेकिन उनके बीच कुछ महत्वपूर्ण अंतर भी हैं। आइए REIT और InvIT के बीच मुख्य अंतर पर नज़र डालें। REIT क्या हैं? रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) ऐसे ट्रस्ट हैं जो आय-उत्पादक रियल एस्टेट संपत्तियों के मालिक हैं और उनका संचालन करते हैं। इन संपत्तियों में कार्यालय भवन, शॉपिंग मॉल, होटल, आवासीय अपार्टमेंट और गोदाम शामिल हैं। ये ट्रस्ट निवेशकों से पैसे इकट्ठा करते हैं और उन्हें REIT में शेयर खरीदकर भौतिक संपत्ति के स्वामित्व के बिना रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश करने की अनुमति देते हैं। REIT म्यूचुअल फंड की तरह काम करते हैं क्योंकि वे कई निवेशकों से पैसे इकट्ठा करते हैं और इन परिसंपत्तियों का प्रबंधन पेशेवर फंड मैनेजर करते हैं। REIT में अंतर्निहित परिसंपत्तियाँ कई रियल एस्टेट संपत्तियाँ हैं।

REIT को अपनी आय का अधिकांश हिस्सा शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करना होता है, जो उन्हें नियमित आय की तलाश करने वाले निवेशकों के लिए एक आकर्षक निवेश विकल्प बनाता है। इसके अतिरिक्त, निवेशकों को उनके द्वारा धारण की गई REIT की इकाइयों की दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि से भी लाभ होता है।

REIT को अनिवार्य रूप से अपने कुल निवेश का 80% किराये की आय उत्पन्न करने वाली वाणिज्यिक संपत्तियों में लगाना होता है। ट्रस्ट की शेष 20% संपत्ति को नकद, स्टॉक में रखा जा सकता है।

InvITs क्या हैं?

इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) REITs के समान व्यावसायिक ट्रस्ट हैं। हालाँकि, InvITs रियल एस्टेट संपत्तियों के बजाय सड़क, राजमार्ग, बिजली संयंत्र, हवाई अड्डे और दूरसंचार टावरों जैसी बुनियादी ढाँचे की संपत्तियों में निवेश करते हैं। InVITs द्वारा उत्पन्न आय इन बुनियादी ढाँचे की संपत्तियों के उपयोगकर्ताओं द्वारा भुगतान की गई फीस से होती है।

ये संपत्तियाँ InvITs के लिए नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं जिन्हें फिर यूनिटधारकों को वितरित किया जाता है। इनविट के यूनिटधारकों को लाभांश के माध्यम से आय की एक स्थिर धारा प्राप्त होती है, साथ ही उनकी इकाइयों की दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि भी होती है।

REIT और InvIT के बीच अंतर

दो निवेश वाहन REIT और InvIT निवेशकों को किफायती और अधिक सुविधाजनक तरीके से क्रमशः रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर प्रॉपर्टी में निवेश करने की अनुमति देते हैं। आइए REIT और InvIT के बीच मुख्य अंतर देखें:

InvIT और REIT की संरचना बहुत समान है। ये दोनों ही निवेश वाहन हैं जो कई निवेशकों से पैसा इकट्ठा करते हैं और इनका एक प्रायोजक या ट्रस्टी होता है। REITs पूरी हो चुकी और निर्माणाधीन रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश करते हैं, जबकि InvITs राजमार्ग, बिजली संयंत्र, सड़क और गोदाम जैसी बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में निवेश करते हैं।

REITs को अपनी संपत्तियों का कम से कम 80% हिस्सा पूरी हो चुकी और आय पैदा करने वाली रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करना होता है। उन्हें अपनी संपत्तियों का 20% से ज़्यादा हिस्सा निर्माणाधीन वाणिज्यिक संपत्तियों या शेयरों और बॉन्ड में निवेश करने की अनुमति नहीं है। इस बीच, InvITs को अपनी संपत्तियों का कम से कम 80% हिस्सा पूरी हो चुकी और आय पैदा करने वाली बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में निवेश करना होता है।

REITs आम तौर पर ऐसी संपत्तियों में निवेश करते हैं जो किराये की आय जैसी स्थिर आय धाराएँ उत्पन्न करती हैं। दूसरी ओर, InVITs ऐसी संपत्तियों में निवेश करते हैं जो उपयोग शुल्क, टोल या टैरिफ से नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं।

REITs आम तौर पर उन रियल एस्टेट संपत्तियों का स्वामित्व रखते हैं जिनमें वे निवेश करते हैं, जबकि कुछ मामलों में वे इन संपत्तियों को दीर्घकालिक आधार पर पट्टे पर दे सकते हैं। इसके विपरीत, InVITs उन बुनियादी ढाँचे की परियोजनाओं में निवेश करते हैं जिन्हें या तो पूरा होने पर संबंधित अधिकारियों को वापस सौंप दिया जाता है या अनुबंध अवधि के समापन पर फिर से बोली लगाने की प्रक्रिया के अधीन किया जाता है।

REITs SEBI (रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट) विनियम, 2014 द्वारा शासित होते हैं। InVITs SEBI (इंफ्रास्ट्रक्चर निवेश ट्रस्ट) विनियम, 2014 द्वारा शासित होते हैं।

REITs संपत्तियों का एक विविध पोर्टफोलियो प्रदान करते हैं और इसलिए उन्हें प्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेश की तुलना में कम जोखिम भरा माना जाता है। इस बीच, InVITs बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं में निवेश करते हैं जो विभिन्न परिचालन और विनियामक जोखिमों के अधीन हो सकते हैं। इसलिए, उन्हें जोखिम भरा माना जाता है।

पहले REITs के लिए न्यूनतम सदस्यता राशि 50,000 रुपये थी, जबकि InvITs के लिए यह 1 लाख रुपये थी। हालांकि, अब यह राशि इन दोनों के लिए घटाकर 10,000 - 15,000 रुपये कर दी गई है।

REIT बनाम InVIT: कौन बेहतर है?

कौन बेहतर है - REITS या InvITs - इस सवाल का जवाब निवेशकों के निवेश उद्देश्यों और जोखिम उठाने की क्षमता पर निर्भर करता है। REIT और InvITs दोनों ही नियमित आय और दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि की तलाश करने वाले निवेशकों को आकर्षक निवेश अवसर प्रदान करते हैं। वे रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर क्षेत्र में वृद्धि से लाभ प्राप्त करते हैं, बिना किसी रियल एस्टेट परिसंपत्ति को खरीदने की उच्च लागत के।

आरईआईटी स्थिर, कम जोखिम वाले निवेश की तलाश करने वाले निवेशकों के लिए बेहतर विकल्प हो सकते हैं क्योंकि वे आय-उत्पादक रियल एस्टेट संपत्तियों के एक विविध पोर्टफोलियो में निवेश करते हैं जो स्थिर आय धाराएं और पूंजी वृद्धि क्षमता प्रदान करते हैं।

दूसरी ओर, इनवीआईटी आय चाहने वाले निवेशकों के लिए बेहतर विकल्प हो सकते हैं जो संभावित रूप से उच्च रिटर्न के लिए अधिक जोखिम उठाने को तैयार हैं क्योंकि वे आरईआईटी की तुलना में अधिक उपज प्रदान करते हैं।

दोनों निवेश साधनों के अपने फायदे और नुकसान हैं। प्रत्येक निवेश की उपयुक्तता व्यक्तिगत निवेशक के निवेश उद्देश्यों, जोखिम सहनशीलता और वित्तीय स्थिति पर निर्भर करती है।

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