InvIT बनाम REIT - पूर्ण रूप और अंतरों की व्याख्या

अचल संपत्ति एक लोकप्रिय निवेश विकल्प है क्योंकि यह पूंजी वृद्धि और किराए या पट्टे के भुगतान के माध्यम से नियमित आय दोनों प्रदान करता है। रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (इनवीआईटी) दो ऐसे साधन हैं जो निवेशकों को भौतिक संपत्तियों का वास्तविक स्वामित्व प्राप्त किए बिना अचल संपत्ति में निवेश करने की अनुमति देते हैं। आरईआईटी और इनवीआईटी को भारत में 2014 में लॉन्च किया गया था। हालांकि आरईआईटी और इनवीआईटी में कई समानताएं हैं, लेकिन उनमें कुछ महत्वपूर्ण अंतर भी हैं। आइए REIT और InvIT के बीच मुख्य अंतर को देखें। REIT (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) क्या हैं? रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) ऐसे ट्रस्ट हैं जो आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्ति के मालिक होते हैं और उनका संचालन करते हैं। इन संपत्तियों में कार्यालय भवन, शॉपिंग मॉल, होटल, आवासीय अपार्टमेंट और गोदाम शामिल हैं। ये ट्रस्ट निवेशकों से धन एकत्रित करते हैं और उन्हें REIT में शेयर खरीदकर भौतिक संपत्ति का स्वामित्व रखे बिना अचल संपत्ति में निवेश करने की अनुमति देते हैं। REIT म्यूचुअल फंड की तरह काम करते हैं क्योंकि वे कई निवेशकों से धन एकत्रित करते हैं और इन संपत्तियों का प्रबंधन पेशेवर फंड मैनेजरों द्वारा किया जाता है। REITs की अंतर्निहित संपत्तियां कई रियल एस्टेट प्रॉपर्टीज़ हैं। REITs को अपनी अधिकांश आय शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करना अनिवार्य है, जो उन्हें नियमित आय चाहने वाले निवेशकों के लिए एक आकर्षक निवेश विकल्प बनाता है। इसके अतिरिक्त, निवेशकों को REITs की इकाइयों के दीर्घकालिक पूंजी मूल्य वृद्धि से भी लाभ होता है। REITs को अनिवार्य रूप से अपने कुल निवेश का 80% किराये से आय उत्पन्न करने वाली वाणिज्यिक संपत्तियों में निवेश करना होता है। ट्रस्ट की शेष 20% संपत्ति नकद, शेयर, बॉन्ड या निर्माणाधीन व्यावसायिक संपत्तियों के रूप में रखी जा सकती है।

इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) क्या हैं?

इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) REITs के समान व्यावसायिक ट्रस्ट हैं। हालांकि, InvITs अचल संपत्ति के बजाय सड़कों, राजमार्गों, बिजली संयंत्रों, हवाई अड्डों और दूरसंचार टावरों जैसी अवसंरचना संपत्तियों में निवेश करते हैं। InvITs द्वारा उत्पन्न आय इन अवसंरचना संपत्तियों के उपयोगकर्ताओं द्वारा भुगतान किए गए शुल्क से प्राप्त होती है।

ये संपत्तियां InvITs के लिए नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं, जिसे बाद में यूनिटधारकों में वितरित किया जाता है।

इनवीआईटी के यूनिटधारकों को लाभांश के माध्यम से नियमित आय प्राप्त होती है, साथ ही उनकी यूनिटों की दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि भी होती है। आरईआईटी और इनवीआईटी के बीच अंतर आरईआईटी और इनवीआईटी, ये दो निवेश साधन निवेशकों को क्रमशः अचल संपत्ति और अवसंरचना संपत्तियों में किफायती और अधिक सुविधाजनक तरीके से निवेश करने की अनुमति देते हैं। आइए आरईआईटी और इनवीआईटी के बीच मुख्य अंतर देखें: इनवीआईटी और आरईआईटी की संरचनाएँ बहुत समान हैं। ये दोनों निवेश साधन हैं जो कई निवेशकों से धन एकत्रित करते हैं और इनका एक प्रायोजक या न्यासी होता है। REITs पूर्ण और निर्माणाधीन रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश करते हैं, जबकि InvITs राजमार्गों, बिजली संयंत्रों, सड़कों और गोदामों जैसी अवसंरचना परियोजनाओं में निवेश करते हैं। REITs को अपनी संपत्ति का कम से कम 80% पूर्ण और आय उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करना अनिवार्य है। उन्हें निर्माणाधीन वाणिज्यिक संपत्तियों या शेयरों और बांडों में अपनी संपत्ति का 20% से अधिक निवेश करने की अनुमति नहीं है। वहीं, InvITs को अपनी संपत्ति का कम से कम 80% पूर्ण और आय उत्पन्न करने वाली अवसंरचना परियोजनाओं में निवेश करना होता है। REITs आमतौर पर उन संपत्तियों में निवेश करते हैं जिनसे किराये जैसी स्थिर आय प्राप्त होती है। दूसरी ओर, इनवीआईटी उन संपत्तियों में निवेश करते हैं जो उपयोग शुल्क, टोल या टैरिफ से नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं। आरईआईटी आमतौर पर उन अचल संपत्ति संपत्तियों का स्वामित्व रखते हैं जिनमें वे निवेश करते हैं, जबकि कुछ मामलों में वे इन संपत्तियों को दीर्घकालिक आधार पर पट्टे पर दे सकते हैं। इसके विपरीत, इनवीआईटी अवसंरचना परियोजनाओं में निवेश करते हैं जिन्हें या तो पूरा होने पर संबंधित अधिकारियों को वापस सौंप दिया जाता है या अनुबंध अवधि की समाप्ति पर पुनर्बोली प्रक्रिया के अधीन किया जाता है। आरईआईटी एसईबीआई (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) विनियम, 2014 द्वारा शासित होते हैं। इनवीआईटी एसईबीआई (इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) विनियम, 2014 द्वारा शासित होते हैं। आरईआईटी संपत्तियों का एक विविध पोर्टफोलियो प्रदान करते हैं और इसलिए प्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश की तुलना में कम जोखिम वाले माने जाते हैं। वहीं, इनवीआईटी (InVIT) अवसंरचना परियोजनाओं में निवेश करते हैं, जिनमें विभिन्न परिचालन और नियामक जोखिम हो सकते हैं। इसलिए, इन्हें अधिक जोखिम भरा माना जाता है। पहले, आरईआईटी के लिए न्यूनतम सदस्यता राशि 50,000 रुपये थी, जबकि इनवीआईटी के लिए 1 लाख रुपये थी। हालांकि, अब यह राशि दोनों के लिए घटाकर 10,000-15,000 रुपये कर दी गई है। आरईआईटी बनाम इनवीआईटी: कौन सा बेहतर है? आरईआईटी या इनवीआईटी में से कौन सा बेहतर है, इस प्रश्न का उत्तर निवेशकों के निवेश उद्देश्यों और जोखिम उठाने की क्षमता पर निर्भर करता है। आरईआईटी और इनवीआईटी दोनों ही नियमित आय और दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि चाहने वाले निवेशकों को आकर्षक निवेश अवसर प्रदान करते हैं। वे किसी भी अचल संपत्ति को हासिल करने की उच्च लागतों का सामना किए बिना अचल संपत्ति और अवसंरचना क्षेत्र में विकास से लाभ उठा सकते हैं। REITs उन निवेशकों के लिए एक बेहतर विकल्प हो सकते हैं जो स्थिर, कम जोखिम वाले निवेश की तलाश में हैं, क्योंकि वे आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्तियों के विविध पोर्टफोलियो में निवेश करते हैं जो स्थिर आय और पूंजी वृद्धि की क्षमता प्रदान करते हैं। दूसरी ओर, InVITs उन निवेशकों के लिए एक बेहतर विकल्प हो सकते हैं जो आय की तलाश में हैं और संभावित रूप से उच्च प्रतिफल के लिए अधिक जोखिम उठाने को तैयार हैं, क्योंकि वे REITs की तुलना में अधिक प्रतिफल प्रदान करते हैं। दोनों निवेश विकल्पों के अपने-अपने फायदे और नुकसान हैं। प्रत्येक निवेश की उपयुक्तता व्यक्तिगत निवेशक के निवेश उद्देश्यों, जोखिम सहनशीलता और वित्तीय स्थिति पर निर्भर करती है। ICICI सिक्योरिटीज लिमिटेड (I-Sec) आई-सेक का पंजीकृत कार्यालय आईसीआईसीआई सिक्योरिटीज लिमिटेड - आईसीआईसीआई वेंचर हाउस, अप्पासाहेब मराठे मार्ग, प्रभादेवी, मुंबई - 400 025, भारत में स्थित है। दूरभाष संख्या: 022 - 6807 7100। आई-सेक नेशनल स्टॉक एक्सचेंज ऑफ इंडिया लिमिटेड (सदस्यता कोड: 07730), बीएसई लिमिटेड (सदस्यता कोड: 103) और मल्टी कमोडिटी एक्सचेंज ऑफ इंडिया लिमिटेड (सदस्यता कोड: 56250) का सदस्य है और इसका एसईबीआई पंजीकरण क्रमांक INZ000183631 है। अनुपालन अधिकारी (ब्रोकिंग) का नाम: सुश्री ममता शेट्टी, संपर्क संख्या: 022-40701022, ईमेल पता: complianceofficer@icicisecurities.com। प्रतिभूति बाजारों में निवेश बाजार जोखिमों के अधीन है, निवेश करने से पहले सभी संबंधित दस्तावेजों को ध्यानपूर्वक पढ़ें। उपरोक्त सामग्री को व्यापार या निवेश के लिए आमंत्रण या प्रोत्साहन नहीं माना जाना चाहिए। आई-सेक और उससे संबद्ध संस्थाएं इस पर भरोसा करके की गई किसी भी कार्रवाई से उत्पन्न किसी भी प्रकार की हानि या क्षति के लिए कोई दायित्व स्वीकार नहीं करती हैं। ऊपर दी गई सामग्री केवल सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे प्रतिभूतियों या अन्य वित्तीय साधनों या किसी अन्य उत्पाद की खरीद, बिक्री या सदस्यता के लिए प्रस्ताव दस्तावेज़ या अनुरोध के रूप में उपयोग या विचार नहीं किया जाना चाहिए। निवेशकों को कोई भी निर्णय लेने से पहले अपने वित्तीय सलाहकारों से परामर्श करना चाहिए कि क्या यह उत्पाद उनके लिए उपयुक्त है। यहां उल्लिखित सामग्री केवल सूचनात्मक और शैक्षिक उद्देश्यों के लिए है।